Paragraaf Grondbeleid

Inleiding
In 2020 zijn er 365 wooneenheden toegevoegd aan de Houtense woningvoorraad. We liggen hiermee goed op koers (1.275 woningen t/m 2020) om het gestelde doel uit de in 2016 vastgestelde Woonvisie (1.800 woningen bijbouwen voor 2025) te realiseren.
Naast de opgeleverde projecten/woningen is een aantal belangrijke projecten/ontwikkelingen gestart in 2020 zoals de bouw aan het Eikenhout, de ontwikkeling van Het Vertrouwde Dorp, afgifte vergunning RCE t.b.v. bouw Hofstad 4B en de besluitvorming over de ASV 1 en ASV 2 projecten (agrarische structuurversterking)
Daarnaast zijn er ook projecten uitgesteld in afwachting van besluitvorming over de Ruimtelijke Koers Houten.

Ook is er volop gewerkt aan de Ruimtelijke Koers Houten 2040. De gemeenteraad heeft op 30 maart 2021 over het voorliggende raadsvoorstel Ruimtelijke Koers Houten, in samenhang met de uitslag van het referendum, gedebatteerd en besloten niet in te stemmen met het raadsvoorstel Ruimtelijke Koers Houten. Wel is de motie ‘Tijd voor reflectie en verbinding’ door de raad aangenomen.

Voor wat betreft de verkoop van kavels op de bedrijventerreinen en de voorzieningengebieden kan gezegd worden dat er weer diverse kavels zijn verkocht en dat andere kavels in optie zijn genomen. Concreet betekent dit dat het aantal vrije, nog te verkopen kavels, beperkt is.

Hieronder wordt verder ingegaan op de verschillende marktontwikkelingen.

Woningbouw
De 365 nieuwe woningen zijn verdeeld in 92 eengezinswoningen en 273 appartementen. Dit betreft  locaties zoals Loerik (De Citadel en Het Spoor), Hofstad 3 (De Kiem) en De Molenzoom (Kokermolen en Standerdmolen), De Wiese (Schalkwijk) en De Kerkebogerd (Tull en ’t Waal).
De druk op de woningmarkt blijft ongekend hoog. De gemiddelde woningprijs blijft maar stijgen door de krapte op de woningmarkt en de lage rente. Voor bepaalde doelgroepen wordt het steeds lastiger, zo niet onmogelijk, een passende woning te verkrijgen.
Eén van de belangrijkste vraagstukken in de Ruimtelijke Koers Houten is dan ook ‘hoe de Houtense woningmarkt te kunnen laten transformeren, waardoor woningtypes worden toegevoegd die de doelgroepen ‘starters’, ‘senioren’ en ‘zorgvragers’ te bedienen’.

In tegenstelling tot het voorgaande jaar zien we nu dat de meeste nieuwe woningen gelijkvloers (75%) zijn. Het aantal sociale woningen dat in 2020 aan de voorraad toegevoegd is bedraagt 37 en is lager dan de 70 die geprognosticeerd waren. Dit heeft alles te maken met het feit dat diverse projecten vertraagd zijn zoals eerder aangegeven. Het strategische portefeuilleplan van Viveste is in 2020 afgerond. Hiermee ondersteunt Viveste de sociale huur woningbouw ambitie van de Ruimtelijk Koers.

Kantorenmarkt
Bezitters van leegstaande kantoren willen vooral transformeren of slopen om zo woningen te realiseren. Voorbeelden hiervan zijn de sloop en nieuwbouw op de Kokermolen (’t Bovenhuis) en de transformatie aan de Standerdmolen (oude gemeentehuis). Zoals al vermeld bij de inleiding zijn een aantal projecten on-hold gezet in afwachting van de besluitvorming over de Ruimtelijke Koers.

Bedrijventerreinen en Voorzieningengebieden
In 2020 zijn er in totaal 4 kavels verkocht op de volgende locaties: De Kruisboog (1), De Meerpaal (2) en SWL Meerpaal(1). De omstandigheden rondom Covid-19 en de hieruit voortvloeiende afwegingen met betrekking tot financiering en economische haalbaarheid hebben er toe geleid dat er meer tijd nodig was om te komen tot uiteindelijke verkoop of dat de uiteindelijke verkoop doorgeschoven is naar 2021. Een tweetal verkopen die voor het laatste kwartaal 2020 waren opgenomen zijn in het
1^e kwartaal 2021 daadwerkelijk verkocht.
De interesse van partijen voor de aankoop van een kavel op het Sport- en Werklandschap (SWL) Meerpaal is bijzonder groot wat resulteert in een flink aantal afgesloten grondreserveringsovereenkomsten. Wanneer deze overeenkomsten daadwerkelijk worden omgezet in koopovereenkomsten is er nog maar 1 kavel beschikbaar op SWL Meerpaal. Voor De Meerpaal geldt dat de naast de twee kavels waar een grondreserveringsovereenkomst voor gesloten is er nog maar 2 kavels beschikbaar zijn. Voor de voorzieningengebieden geldt dat de verkoopovereenkomst voor de ontwikkeling van “Het vertrouwde dorp” is getekend. In de Kruisboog zijn nu nog 3 kavels en in de Weteringhoek nog 2 kavels te koop.

Sturingsinstrumentarium
In 2020 is de raad maar één keer (3 maart 2020) bijgepraat tijdens een besloten bijeenkomst dit in tegenstelling tot de drie keer die normaal is. Covid-19/corona en het geringe aantal mutaties was hiervan de oorzaak. Als opmaat naar deze jaarrekening en herziening heeft er ook op 16 februari 2021 een bijpraatavond plaatsgevonden.  De raad is op de hoogte gesteld van de laatste stand van zaken betreffende de voortgang en de financiële stand van zaken betreffende de grondexploitatties (GREX) inclusief de bijbehorende risico’s en de buffer om deze af te dekken.

De actieve grondexploitatie

Algemeen
De integrale grondexploitatie van Houten bestaat uit een aantal actieve deelexploitaties met een gezamenlijk saldo. Bij het opmaken van de jaarrekening 2020 zijn geen exploitaties afgesloten.
Zoals gezegd is de raad in de bijpraatavonden (3 maart 2020 en 16 februari 2021) geïnformeerd over de ontwikkelingen van de totale grondexploitatie. Daarnaast zijn deze ontwikkelingen in 2021 besproken met Baker Tilly Real Estate.

Project specifieke interventies en generieke maatregelen
Gelijktijdig met de herzieningen van de grondexploitaties wordt ook de risicoanalyse herijkt voor alle actieve grondexploitaties en toegelicht in de bijpraatavonden. Deze analyses worden beschouwd vanuit het oogpunt van de ruimtelijke agenda. Aan de hand van de risicoanalyses en de ruimtelijke agenda wordt bepaald waar kansen liggen en waar ingrepen nodig zijn. De strategie ten aanzien van eventuele interventies in de grondexploitatie is om zoveel mogelijk beweging en dynamiek mogelijk te maken. Tegelijkertijd worden risico’s beperkt door een goed risicomanagement.

Winstneming Op basis van het besluit begroten en verantwoorden (BBV) moet in het geval van positieve grondexploitaties tussentijds een deel van het verwachte positieve resultaat worden genomen op basis van de Percentage of Completion methode (POC). POC-berekening (= vermenigvuldiging van het percentage gerealiseerde kosten en percentage van gerealiseerde verkoopopbrengsten) % kostenrealisatie x % opbrengstrealisatie = % POC. Het positieve saldo van de grondexploitatie op eindwaarde wordt vermenigvuldigd met het POC% en moet als winstneming gepresenteerd worden en zal jaarlijks muteren tot het moment van definitieve afsluiting van de desbetreffende grondexploitatie.
In 2020 heeft dit zich voor het eerst voorgedaan in de grondexploitatie niet Vinex (winstneming € 0,54 miljoen) en in de grondexploitatie Vinex (€ 2,59 miljoen). Bij de resultaatbestemming wordt voorgesteld dit aan  het concern weerstandsvermogen grondexploitatie toe te voegen.

Risicoprofiel en risicobuffer

Ontwikkeling risicoprofiel
Het risicoprofiel heeft in de loop van 2020 een mutatie ondergaan waardoor het totale risicoprofiel van € 4,6 miljoen gedaald is naar € 2,2 miljoen. Deze mutatie betreft voornamelijk afnemende risico’s in relatie tot verkoopopbrengsten in de huidige woningmarkt en de voortgang van Vinex.
De mutatie in de risicobuffer van € 11,9 miljoen naar € 10,4 miljoen leidt ertoe dat.de ratio op basis van de H’IFLO daalt van 2,0 naar 1,7  met de kwalificatie ‘ruim voldoende’.
De ratio op basis van de risico-inventarisatie stijgt van 2,6 naar 4,8 (kwalificatie ‘uitstekend’). Deze stijging wordt veroorzaakt door een inschatting van de verhoging van de kosten als gevolg van Covid-19, door het afnemende verkooprisico en het elimineren van  de bestemmingsreserve ruimtelijke koers uit de risicobuffer. In de bijpraatavonden zijn deze mutaties toegelicht.

Opbouw risicobuffer
De beschikbare weerstandscapaciteit om de risico’s in de grondexploitaties af te dekken (hierna: risicobuffer) bestaat uit de post onvoorzien binnen de grondexploitatie, het volkshuisvestingsfonds, het voor de grondexploitatie geoormerkte deel van de beklemde algemene reserve en sinds 2019 de bestemmingsreserve Ruimtelijke Koers Houten. Deze is gevormd door een onttrekking aan het concern weerstandsvermogen grondexploitatie. De in 2020 gemaakte kosten voor de ruimtelijke koers hebben ertoe geleid dat de bestemmingsreserve ruimtelijke koers niet meer onder de risicobuffer opgenomen mag worden omdat deze gelden niet meer beschikbaar zijn als buffer voor de risico’s.

Ontwikkeling risicobuffer
De ontwikkelingen in de risicobuffer zijn toegelicht in de bijpraatavonden.
Het positieve saldo van de grondexploitatie van € 0,1 miljoen is aan de risicobuffer toegevoegd. De bestemmingsreserve (€ 1,55 miljoen) Ruimtelijke Koers is uit de risicobuffer gehaald en ondergebracht bij de reserves. De totale risicobuffer neemt door deze mutaties af met € 1,5 miljoen van € 11,9 miljoen naar € 10,4 miljoen.
In onderstaande tabellen wordt de stand weergegeven van de grondexploitatie, het risicoprofiel en de risicobuffer per maart 2021. Deze cijfers zijn afgezet tegen de situatie van maart 2020. De beschikbare weerstandscapaciteit grondexploitaties is  groot genoeg om de risico’s, op basis van de huidige inzichten, gedurende de looptijd van de grondexploitatie op te kunnen vangen.

In onderstaande tabellen wordt de stand weergegeven van de grondexploitatie, het risicoprofiel en de risicobuffer per maart 2021. Deze cijfers zijn afgezet tegen de situatie van maart 2020. De beschikbare weerstandscapaciteit grondexploitaties is  groot genoeg om de risico’s, op basis van de huidige inzichten, gedurende de looptijd van de grondexploitatie op te kunnen vangen.

Tabel 3: Ratiotabel

Conform de nota ‘risicomanagement en weerstandsvermogen grondexploitaties’ wordt gestreefd naar een ratio weerstandsvermogen grondexploitatie van 1,0. Met een bandbreedte tussen 0,8 en 1,2.
Op basis van deze herziening is, op grond van de H’IFLO-norm, de ratio 2,0 - ruim voldoende  en gerelateerd aan de risico-inventarisatie is de ratio 2,1 – uitstekend.

Samenvatting
Onderstaande tabel geeft de cijfermatige ontwikkeling in de verschillende instrumenten aan, op basis van de hierboven beschreven inhoudelijke keuzes, maatregelen en ingrepen.

Conclusie
De risico’s in de grondexploitatie zijn ten opzichte van maart 2020 met € 2,4 miljoen afgenomen en bedragen nu € 2,2 miljoen. De risicobuffer  is ten opzichte van maart 2020 afgenomen met € 1,5 miljoen door de eliminatie van de bestemmingsreserve (€ 1,55 miljoen) Ruimtelijk Koers uit de risicobuffer en een stijging van het saldo van de grondexploitatie met € 0,1 miljoen van € 3,7 miljoen naar € 3,8miljoen. De totale buffer bedraagt € 10,4 miljoen.
Een goede, gezonde en stevig financiële positie van ons grondbeleid.

Tot slot
Op 30 maart 2021 heeft de gemeenteraad van Houten besloten niet in te stemmen met de raadsvoorstel Ruimtelijke Koers Houten, maar tijd voor reflectie en verbinding te nemen (zie ook de jaarrekening ‘gebeurtenissen na balansdatum’). In 2021 komt meer duidelijkheid over wat deze vertraging betekent voor het risicoprofiel en -buffer van de grondexploitaties. Tijdens de gebruikelijke besloten bijpraatavonden wordt de raad hier in 2021 over geïnformeerd.